Actualizado en septiembre de 2026
En España hay tres tipos de hipoteca según cómo se calcula el interés: fija (el tipo no cambia durante todo el préstamo), variable (el tipo se revisa periódicamente según el Euríbor más un diferencial) y mixta (fija durante unos años y variable el resto). No hay una mejor para todo el mundo: la fija da estabilidad y la variable puede salir más barata si los tipos bajan, pero expone a subidas de cuota.
Esta guía explica cómo funciona cada una, con un ejemplo de cuotas, qué está pasando con los tipos en 2026, para quién encaja cada opción y qué condiciones del contrato, además del tipo, cambian el coste real.
En esta guía
- Resumen rápido: los tres tipos de un vistazo
- Hipoteca fija: cómo funciona
- Hipoteca variable: cómo funciona
- Hipoteca mixta: cómo funciona
- Ejemplo con cuotas reales de cada tipo
- Qué está pasando en 2026
- Cuál elegir según tu perfil
- Prueba de estrés: ¿aguantarías una subida de tipos?
- Más allá del tipo: lo que cambia el coste de verdad
- ¿Se puede cambiar de tipo más adelante?
- Errores frecuentes al elegir
- Checklist antes de decidir
- Preguntas frecuentes
1. Resumen rápido: los tres tipos de un vistazo
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Cómo se calcula el interés | Un tipo (TIN) pactado para todo el plazo | Euríbor + diferencial, revisado cada 6 o 12 meses | Tipo fijo los primeros años y variable después |
| ¿Cambia la cuota? | No (solo cambia el reparto entre intereses y capital) | Sí, en cada revisión | No en el periodo fijo; sí después |
| Ventaja principal | Estabilidad y facilidad para planificar | Cuota inicial baja y beneficio si el Euríbor baja | Estabilidad al inicio y cierta flexibilidad después |
| Riesgo principal | Pagar de más si los tipos bajan mucho | Que la cuota suba si sube el Euríbor | Cuota incierta cuando termina el tramo fijo |
| Suele encajar con | Quien prioriza la seguridad | Quien tolera riesgo o va a amortizar pronto | Quien prevé vender, amortizar o refinanciar a medio plazo |
2. Hipoteca fija: cómo funciona
En una hipoteca a tipo fijo, el banco y tú acordáis un tipo de interés que se mantiene durante todo el préstamo, normalmente entre 20 y 30 años. La cuota mensual es siempre la misma, aunque el Euríbor o los tipos del BCE cambien.
- Ventajas: sabes exactamente cuánto pagarás cada mes y el coste total de los intereses desde el primer día. Es la opción más sencilla de presupuestar y la más tranquila para quien tiene ingresos justos o una familia a cargo.
- Inconvenientes: si los tipos de mercado bajan mucho, seguirás pagando el tipo antiguo, salvo que renegocies o cambies de banco (con costes). Además, los bancos suelen exigir más vinculación o cobrar un tipo inicial algo más alto que en la variable.
- Cómo se reparte la cuota: al principio la mayor parte va a intereses y poco a capital; con los años se invierte. Es el llamado sistema de amortización francés.
3. Hipoteca variable: cómo funciona
En una hipoteca variable, el tipo de interés es la suma de dos elementos:
Tipo aplicado = Euríbor + diferencial
- Euríbor a 12 meses: índice de referencia que cambia cada día y se publica de forma oficial; para revisar tu hipoteca se usa la media de un mes concreto (el que fije tu contrato).
- Diferencial: porcentaje fijo que suma el banco, que suele situarse entre el 0,5 % y el 1,5 % según tu perfil y las bonificaciones que aceptes. No cambia durante el préstamo (salvo lo pactado en el contrato).
- Revisión: cada 6 o 12 meses el banco recalcula el tipo y, por tanto, la cuota. Lo más habitual en el mercado español es la revisión anual.
- Ventajas: la cuota inicial suele ser más baja, y si el Euríbor baja también lo hace tu cuota. Además, la comisión por amortización anticipada legal es menor que en la fija.
- Inconvenientes: la cuota puede subir de un año a otro. Un aumento de un punto en el Euríbor en un préstamo de 150.000 € a 25 años supone unos 80 € más al mes.
4. Hipoteca mixta: cómo funciona
La hipoteca mixta combina las dos fórmulas: durante un periodo inicial fijo (habitualmente entre 3 y 10 años) pagas un tipo fijo y, al terminar, pasas a un tipo variable (Euríbor + diferencial) el resto del préstamo.
- Ventajas: estabilidad durante los primeros años, que son los de mayor esfuerzo económico, y un tipo fijo que a menudo es más bajo que el de una fija de todo el plazo.
- Inconvenientes: cuando termina el tramo fijo se abre una incertidumbre: la cuota depende del Euríbor de ese momento. Conviene mirar con cuidado el diferencial que se aplicará después.
- Para quién encaja: para quien piensa vender, amortizar mucho capital o cambiar de hipoteca antes de que acabe el periodo fijo.
5. Ejemplo con cuotas reales de cada tipo
Cuotas para una hipoteca de 150.000 € a 25 años, con tipos de referencia parecidos a los actuales. Para la variable se supone un Euríbor cercano al 3,0 % y un diferencial del 0,70 %, y se muestra qué pasaría si el Euríbor cambia.
| Escenario | Tipo de interés | Cuota mensual aproximada | Intereses totales si el tipo se mantuviera |
|---|---|---|---|
| Fija | 2,96 % | 708 € | 62.460 € |
| Variable, Euríbor 3,0 % + 0,70 % | 3,70 % | 767 € | 80.136 € |
| Variable con el Euríbor 1 punto más bajo | 2,70 % | 688 € | 56.440 € |
| Variable con el Euríbor 1 punto más alto | 4,70 % | 851 € | 105.260 € |
| Variable con el Euríbor 2 puntos más alto | 5,70 % | 939 € | 131.740 € |
Cálculos orientativos con el sistema de amortización francés, aplicando cada tipo sobre todo el plazo. En la práctica, la hipoteca variable se recalcula sobre el capital pendiente en cada revisión y el resultado final dependerá de la evolución del Euríbor.
Lectura del ejemplo:
- En este escenario la fija sale unos 59 € más barata al mes que la variable con el Euríbor actual, porque su tipo inicial es menor. Ese no es un caso general: depende de las ofertas de cada momento.
- Si el Euríbor bajara un punto, la variable pasaría a ser más barata que la fija (688 € frente a 708 €).
- Si subiera dos puntos, la cuota variable sería 231 € superior a la fija.
6. Qué está pasando en 2026
Los datos del mercado muestran un giro hacia la prudencia. Según el INE, en mayo de 2026 el 60,9 % de las hipotecas sobre vivienda que se constituyeron fue a tipo fijo y el 39,1 % a tipo variable; el tipo de interés medio al inicio fue del 2,96 % en las fijas y del 3,00 % en las variables, con un plazo medio de 25 años.
Los tipos de referencia han subido este año: el BCE aumentó en junio de 2026 sus tres tipos oficiales en 25 puntos básicos (la primera subida en casi tres años) y el Euríbor a 12 meses pasó de una media del 2,245 % en enero a una media del 2,952 % en agosto, con el 3,109 % en la cotización diaria del 4 de septiembre. El Euríbor es volátil, así que consulta siempre el valor actualizado.
Con tipos al alza, las hipotecas fijas ganan atractivo para quien busca certidumbre, mientras que la variable se vuelve más arriesgada a corto plazo. Ahora bien, la evolución futura del Euríbor no se puede predecir: nadie puede asegurar si subirá o bajará, y elegir un tipo solo por una previsión es una apuesta.
7. Cuál elegir según tu perfil
| Tu situación | Opción que suele encajar | Motivo |
|---|---|---|
| Ingresos ajustados o una sola fuente de ingresos, y una cuota que ocupa buena parte del sueldo | Fija | Necesitas que la cuota no cambie |
| Primera vivienda para toda la vida, con un plazo largo | Fija | Cubres el riesgo de subidas en 20-30 años |
| Tienes ahorros y prevés amortizar una parte importante en pocos años | Variable o mixta | La comisión por amortizar es menor y pagas menos intereses si reduces capital |
| Ingresos altos y holgura para asumir subidas de cuota | Variable | Aprovechas cuotas iniciales más bajas si el Euríbor no sube |
| Piensas vender o cambiar de vivienda en 5-8 años | Mixta | Estabilidad durante el periodo en el que vas a estar |
| Necesitas certeza los primeros años (hijos pequeños, reforma, cambio de trabajo) | Mixta | Fijas ahora y decides después |
8. Prueba de estrés: ¿aguantarías una subida de tipos?
Antes de elegir variable o mixta, calcula si podrías pagar la cuota con el Euríbor dos puntos por encima del valor actual. Es una regla prudente que se usa en el análisis de riesgo.
Un método sencillo:
- Calcula la cuota con tu tipo actual.
- Calcula la cuota con el tipo incrementado en 2 puntos (por ejemplo, del 3,70 % al 5,70 %).
- Divide esa cuota entre los ingresos netos mensuales del hogar.
- Si el resultado supera el 35 %, la variable puede ser demasiado arriesgada para ti.
En el ejemplo anterior, una cuota de 939 € con unos ingresos netos de 2.600 € al mes supone el 36 %: por encima del límite habitual. Con unos ingresos de 3.200 €, sería el 29 %, más asumible.
9. Más allá del tipo: lo que cambia el coste de verdad
El tipo de interés no lo es todo. Antes de firmar, compara estos elementos:
- TIN y TAE. El TIN es el interés nominal; la TAE incluye comisiones y gastos y permite comparar ofertas de forma homogénea.
- Bonificaciones y productos vinculados. Muchas ofertas anuncian un tipo «bonificado» que exige domiciliar la nómina, contratar seguros o usar una tarjeta. Si el coste de esos productos compensa la rebaja, no ahorras.
- Comisión de amortización anticipada. La ley fija límites máximos: en las fijas, hasta el 2 % durante los primeros 10 años (1,5 % a partir de entonces); en las variables, hasta el 0,25 % en los tres primeros años o el 0,15 % en los cinco primeros, según lo que pacte el banco. Comprueba las condiciones exactas de tu oferta.
- Diferencial y periodo de revisión en las variables y mixtas.
- Cláusulas de suelo o techo, que limitan las bajadas o subidas del tipo, y cualquier otra cláusula relevante.
- Oferta vinculante (FEIN). Es el documento que detalla todas las condiciones antes de la firma.
10. ¿Se puede cambiar de tipo más adelante?
Sí, aunque tiene un coste. Las dos vías habituales son:
- Novación: modificas las condiciones con tu mismo banco (por ejemplo, pasar de variable a fija). Es más rápida, pero el banco puede cobrar comisión y no tiene por qué mejorar tu tipo.
- Subrogación: cambias la hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones. Puedes comparar y negociar, pero hay que valorar los gastos.
Antes de dar el paso conviene calcular cuánto ahorras y cuánto te cuesta el cambio.
11. Errores frecuentes al elegir
- Elegir solo por la cuota inicial. Una cuota más baja hoy puede acabar siendo más cara si el tipo sube.
- Decidir por una previsión del Euríbor. Las predicciones fallan a menudo; la decisión debe encajar con tu capacidad de pago, no con una apuesta.
- No hacer la prueba de estrés. Es el error que más problemas causa en las variables.
- Aceptar productos vinculados sin calcular su coste anual.
- Comparar solo el TIN. Compara la TAE y el coste total, incluidos seguros y comisiones.
- No revisar la comisión de amortización. Puede pesar mucho si vas a devolver capital antes de tiempo.
- Firmar con la primera oferta. Pide, como mínimo, tres ofertas y compara.
12. Checklist antes de decidir
- Sé cuánto puedo pagar al mes sin superar el 30-35 % de mis ingresos netos.
- He calculado la cuota con el tipo actual y con el Euríbor 2 puntos más alto.
- Tengo claro cuántos años quiero tardar en pagar la hipoteca y si prevés amortizar.
- He pedido al menos 3 ofertas vinculantes (FEIN) y he comparado TAE y coste total.
- He calculado el coste anual de las bonificaciones y productos vinculados.
- He revisado las comisiones de amortización, el diferencial y las cláusulas.
- He leído la oferta con calma y, si tengo dudas, la he consultado con un notario o un profesional independiente.
13. Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor, hipoteca fija o variable? Depende de tu situación. La fija da seguridad; la variable ofrece una cuota inicial más baja pero con riesgo de subidas. Si no puedes asumir una subida de cuota, la fija o la mixta suelen ser más prudentes.
¿Qué hipoteca es más barata en 2026? Con las ofertas actuales, los tipos iniciales de fija y variable están muy próximos (el INE señaló medias del 2,96 % y el 3,00 % en mayo de 2026). El coste final de la variable depende de cómo evolucione el Euríbor, así que no se puede saber por adelantado.
¿Qué es el Euríbor y por qué afecta a mi hipoteca? Es el tipo de interés al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. En una hipoteca variable se usa como referencia: cuando sube, sube tu cuota en la siguiente revisión.
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable? Lo habitual es cada 12 meses, aunque hay contratos con revisión semestral. Está indicado en la oferta y en la escritura.
¿Cuánto dura el tramo fijo de una hipoteca mixta? Suele estar entre 3 y 10 años, según el banco y el producto. Después pasa a variable.
¿Puedo pasar de variable a fija? Sí, mediante novación con tu banco o subrogación a otra entidad, con los costes y comisiones que correspondan.
¿Qué diferencial es bueno en una hipoteca variable? Como referencia, un diferencial por debajo del 1 % se considera competitivo, y por encima del 1,5 % suele ser alto. Compara siempre el diferencial junto con las bonificaciones exigidas.
¿Qué pasa si no puedo pagar la cuota cuando sube el Euríbor? Habla cuanto antes con tu banco para renegociar, pide información sobre las opciones de refinanciación y consulta las medidas de protección vigentes para deudores en dificultad