Actualizado en septiembre de 2026
La capacidad de endeudamiento es la parte de tus ingresos que puedes destinar a pagar deudas (la hipoteca incluida) sin comprometer el resto de tus gastos. Es el cálculo central que hace cualquier banco antes de conceder una hipoteca, y también la herramienta más útil para que tú mismo sepas, antes de buscar vivienda, qué cuota puedes asumir con tranquilidad.
En esta guía
- Qué es la capacidad de endeudamiento
- La regla del 35 %: de dónde viene y cómo se aplica
- Cómo calcular tu capacidad de endeudamiento, paso a paso
- Ejemplo completo con varias cuotas
- Por qué el 35 % es un límite, no un objetivo
- Qué otros ratios usan los bancos
- Cómo mejorar tu capacidad de endeudamiento
- Preguntas frecuentes
1. Qué es la capacidad de endeudamiento
Es la proporción de tus ingresos netos que puedes comprometer en el pago de deudas (préstamos, tarjetas de pago aplazado y, sobre todo, la hipoteca) sin poner en riesgo tu capacidad para cubrir el resto de gastos: alimentación, suministros, transporte, ahorro y cualquier imprevisto.
No es un concepto exclusivo de las hipotecas: es el mismo principio que aplica un banco para conceder cualquier préstamo, pero en el caso de la vivienda cobra especial importancia porque es la deuda más grande y más larga que asume la mayoría de las personas.
2. La regla del 35 %: de dónde viene y cómo se aplica
La regla del 35 % establece que la suma de todas tus cuotas de deuda no debería superar el 35 % de tus ingresos netos mensuales. Es el criterio de referencia más extendido entre bancos y analistas de riesgo en España para valorar si una hipoteca es asumible, aunque no es una ley y cada entidad puede aplicar un umbral ligeramente distinto (algunas son algo más flexibles, otras más estrictas).
La lógica detrás de este límite es sencilla: por debajo del 35 %, la experiencia del sector muestra que la mayoría de las familias pueden afrontar imprevistos y mantener un nivel de ahorro razonable. Por encima de ese umbral, el riesgo de tensión financiera aumenta con fuerza, sobre todo si suben los tipos de interés o bajan los ingresos.
3. Cómo calcular tu capacidad de endeudamiento, paso a paso
- Suma tus ingresos netos mensuales. Si hay más de un titular, se suman los ingresos de todos.
- Multiplica esa cifra por 0,35. Ese es el importe máximo recomendado para el conjunto de tus cuotas de deuda.
- Resta las cuotas de deudas que ya tengas (coche, préstamo personal, tarjetas revolving con pago aplazado). Lo que queda es la cuota máxima disponible para la hipoteca.
- Convierte esa cuota en capital, según el tipo de interés y el plazo que esperas, usando la fórmula de la cuota o una tabla de referencia.
4. Ejemplo completo con varias cuotas
Con unos ingresos netos de 2.500 € al mes, un tipo de interés del 2,96 % y un plazo de 25 años:
| Situación | Cuota máxima disponible | Capital de hipoteca aproximado |
|---|---|---|
| Sin otras deudas | 875 € | 185.000 € |
| Con un préstamo de coche de 250 € al mes | 625 € | 132.000 € |
La diferencia es considerable: tener una deuda de 250 € al mes reduce en unos 53.000 € el capital de hipoteca que te podrían conceder, en este ejemplo. Por eso, antes de solicitar una hipoteca, merece la pena revisar si te compensa cancelar deudas pequeñas primero.
5. Por qué el 35 % es un límite, no un objetivo
Que un banco te conceda una hipoteca con una cuota cercana al 35 % de tus ingresos no significa que sea la opción más cómoda para ti. Es el límite superior de lo que se suele considerar razonable, no una cifra a la que haya que llegar.
Como referencia orientativa:
- Por debajo del 25-30 %: margen amplio para ahorrar e imprevistos.
- Entre el 30 % y el 35 %: esfuerzo moderado, el rango más habitual en las hipotecas que se conceden.
- Por encima del 35 %: esfuerzo alto; conviene valorar con cuidado si hay margen para una subida de tipos, un gasto inesperado o una bajada temporal de ingresos.
Si tienes ingresos variables (autónomos, comisiones, trabajo estacional), es prudente calcular el ratio sobre tus ingresos en un mes flojo, no sobre la media de los mejores meses.
6. Qué otros ratios usan los bancos
Además de la regla del 35 % sobre la cuota, los bancos suelen mirar otros indicadores relacionados:
- Relación préstamo-valor (LTV): cuánto representa el capital solicitado sobre el valor de tasación de la vivienda. Lo habitual es financiar hasta el 80 % (más en algunos casos con aval).
- Estabilidad de los ingresos: un contrato indefinido con antigüedad pesa más que un ingreso alto pero reciente o inestable.
- Historial crediticio: que no haya impagos previos ni estar en ficheros de morosos.
- Ahorro disponible más allá de la entrada: para cubrir los gastos de la compraventa, que suelen suponer entre un 10 % y un 12 % adicional del precio.
Ninguno de estos factores sustituye a la regla del 35 %, pero todos se combinan en la decisión final del banco.
7. Cómo mejorar tu capacidad de endeudamiento
- Cancela o reduce deudas pequeñas antes de solicitar la hipoteca.
- Evita solicitar nuevos préstamos o tarjetas en los meses previos a pedir la hipoteca.
- Aumenta el plazo, si tu edad lo permite: reduce la cuota mensual para el mismo capital.
- Suma un segundo titular con ingresos estables, si es tu caso.
- Aumenta tu entrada, para necesitar menos capital y, con ello, menos cuota.
8. Preguntas frecuentes
¿Qué es la capacidad de endeudamiento? Es la parte de tus ingresos netos que puedes destinar de forma razonable al pago de deudas, incluida la hipoteca, sin comprometer el resto de tus gastos.
¿Cómo se calcula la regla del 35 %? Multiplicando tus ingresos netos mensuales por 0,35. El resultado es la cuota máxima recomendada para el conjunto de tus deudas, no solo para la hipoteca.
¿Es obligatorio que la cuota esté por debajo del 35 %? No es una ley, pero es el criterio que aplican la mayoría de los bancos españoles para conceder una hipoteca, y es una referencia prudente aunque el banco te ofrezca más.
¿Se cuentan los ingresos brutos o netos? Netos: lo que ingresas realmente cada mes, después de impuestos y cotizaciones.
¿Qué pasa si ya tengo un préstamo de coche o una tarjeta con pago aplazado? Esa cuota se resta de tu límite del 35 % antes de calcular la cuota disponible para la hipoteca, lo que reduce el capital que te podrían conceder.
¿El 35 % es el mismo para todos los bancos? No exactamente: es el criterio de referencia más extendido, pero cada entidad puede aplicar un umbral algo distinto según su propia política de riesgo.